El- og VVS-tjek af kolonihavehus

Ved køb eller salg af et kolonihavehus kan det være relevant at få husets el- og VVS-installationer gennemgået.

Kolonihavehuse kan være opført, udvidet og ændret over mange år, og installationerne kan derfor være udført på forskellige tidspunkter og efter forskellige regelsæt.

Et el- og VVS-tjek kan give både køber og sælger et bedre overblik over de synlige og tilgængelige installationer og synliggøre forhold, som bør undersøges eller afklares nærmere.

Er el- og VVS-tjek obligatorisk ved salg af kolonihavehus?

Der er ikke et generelt krav om, at alle kolonihavehuse i Danmark skal have udført et almindeligt el- eller VVS-tjek før salg.

Den enkelte kolonihaveforening kan imidlertid have egne regler og procedurer i forbindelse med salg og overdragelse. Det kan eksempelvis være krav om dokumentation, vurdering eller gennemgang af bestemte installationer.

Før du bestiller et el- eller VVS-tjek, anbefales det derfor at undersøge foreningens vedtægter og salgsprocedure eller kontakte bestyrelsen.

Undersøg foreningens regler inden salget

Reglerne for kolonihaver kan variere fra område til område og fra forening til forening.

Ud over foreningens egne vedtægter kan der blandt andet være regler i lejekontrakten, lokalplanen, deklarationer og øvrige bestemmelser for det område, hvor kolonihaven ligger.

Det kan derfor være relevant at undersøge:

• foreningens vedtægter,
• lokale regler og salgsprocedurer,
• lejekontrakt eller brugsretsaftale,
• eventuelle krav til vurdering før salg,
• regler for husets størrelse og anvendelse,
• krav til el- og VVS-installationer samt
• hvordan fejl eller ulovlige forhold skal håndteres.

Hvis du er i tvivl om, hvilke regler der gælder i din forening, bør spørgsmålet afklares med bestyrelsen inden overdragelsen.

Skal kolonihavehuset vurderes før salg?

I kolonihaveforeninger under Kolonihaveforbundet gælder særlige vurderingsregler ved salg og overdragelse.

Formålet med vurderingen er blandt andet at fastsætte den maksimale tilladte salgspris for hus og øvrige anlæg på havelodden.

Et el- eller VVS-tjek er ikke det samme som denne vurdering. Tjekket vedrører installationernes tilstand, mens vurderingen har et andet formål i forbindelse med selve salget.

Hvad kan et el-tjek afdække?

Ved et el-tjek gennemgås kolonihavehusets synlige og umiddelbart tilgængelige faste elinstallationer.

Gennemgangen kan blandt andet omfatte:

• eltavle og sikringer,
• fejlstrømsafbryder (RCD/HPFI),
• kontrolmåling af installationens isolation,
• afbrydere og stikkontakter,
• lampeudtag og belysningsinstallationer,
• spotinstallationer,
• installationernes dimensionering samt
• beskyttelse mod berøring med spændingsførende dele.

Du kan læse mere om gennemgangen på siden om el-tjek af bolig.

Hvad kan et VVS-tjek afdække?

Ved et VVS-tjek gennemgås kolonihavehusets synlige og umiddelbart tilgængelige VVS-installationer.

Det kan blandt andet omfatte:

• synlige vandinstallationer og rørføringer,
• armaturer og ventiler,
• synlige afløbsforhold,
• gulvafløb, hvor sådanne forefindes,
• tilslutning af opvaske- og vaskemaskine,
• varmtvandsbeholder og tilhørende installationer samt
• synlige tegn på lækager eller fugtpåvirkning.

Du kan læse mere på siden om VVS-tjek af bolig.

Hvorfor kan et tjek være særligt relevant i et kolonihavehus?

Mange kolonihavehuse er blevet ændret og udbygget gennem tiden. Der kan eksempelvis være etableret nye køkkener, badefaciliteter, elvarme, udendørs installationer eller tilbygninger.

Det betyder ikke nødvendigvis, at installationerne er fejlbehæftede, men det kan gøre det vanskeligere for en køber at danne sig et samlet billede af deres alder og udførelse.

Et tjek kan derfor være særligt relevant, hvis installationerne er udført ad flere omgange, eller hvis der mangler dokumentation for tidligere ændringer.

Ældre elinstallationer i kolonihavehuse

Et ældre kolonihavehus kan have elektriske installationer, som er udført efter tidligere gældende regler.

At en installation er gammel betyder ikke i sig selv, at den er ulovlig. Ældre installationer kan som udgangspunkt fortsat være lovlige, hvis de var lovligt udført efter de regler, der gjaldt, da installationen blev etableret.

Senere ændringer, udvidelser eller forkert udført arbejde kan dog medføre fejl eller ulovlige forhold, som et el-tjek kan være med til at afdække.

Udendørs elinstallationer

Kolonihavehuse har ofte flere udendørs installationer end almindelige lejligheder.

Det kan eksempelvis være stikkontakter, udendørs belysning, pumpeinstallationer, strøm til skure eller andre installationer på havelodden.

Udendørs installationer er udsat for fugt, vejr og mekanisk påvirkning og bør derfor være udført med materiel og beskyttelse, der passer til placeringen.

Vandinstallationer og frost

I kolonihavehuse kan vandinstallationerne være særligt udsatte for frost, hvis huset ikke opvarmes gennem vinteren.

Frostskader kan blandt andet medføre sprængte rør, utætte samlinger eller skader på armaturer og vandinstallationer.

Ved køb af et ældre kolonihavehus kan det derfor være relevant at undersøge, hvordan vandinstallationerne er udført, og hvordan de normalt sikres eller tømmes i vinterperioden.

Hvad med kloak og afløb?

Afløbsforholdene kan variere betydeligt mellem forskellige kolonihaveområder.

Nogle kolonihaveforeninger har almindelig kloaktilslutning, mens andre områder kan have særlige løsninger eller begrænsninger.

Et almindeligt VVS-tjek omfatter de synlige og tilgængelige afløbsinstallationer i og omkring huset, men er ikke en egentlig TV-inspektion eller undersøgelse af skjulte jordledninger.

Ved køb bør du derfor også undersøge foreningens oplysninger om kloak- og afløbsforhold.

Hvad hvis der bliver fundet fejl?

Hvis der konstateres fejl eller mangler under gennemgangen, beskrives de i rapporten.

Som køber kan rapporten bruges til at vurdere, om enkelte forhold bør undersøges nærmere, inden handlen afsluttes.

Som sælger kan gennemgangen give mulighed for at få afklaret installationernes tilstand og eventuelt få relevante forhold bragt i orden inden overdragelsen.

Skal fejl udbedres inden salg?

Det afhænger blandt andet af den enkelte kolonihaveforenings regler og den konkrete type fejl.

Hvis foreningen stiller krav om, at bestemte forhold skal være lovlige eller udbedrede før overdragelsen, skal disse krav naturligvis følges.

Det anbefales derfor at få afklaret med bestyrelsen, hvordan eventuelle bemærkninger i rapporten skal håndteres i forbindelse med salget.

Hvad kan et almindeligt tjek ikke afdække?

El- og VVS-tjek tager udgangspunkt i de installationer, som er synlige og umiddelbart tilgængelige.

Det betyder blandt andet, at skjulte installationer i vægge, gulve og lukkede konstruktioner ikke nødvendigvis kan vurderes.

Et almindeligt tjek omfatter heller ikke destruktive undersøgelser, opgravning af ledninger, TV-inspektion af kloak eller andre specialundersøgelser, medmindre dette aftales særskilt.

Får jeg en rapport?

Ja. Efter gennemgangen udarbejdes en rapport med de forhold, der er konstateret ved tjekket.

Rapporten sendes som regel samme dag eller dagen efter afhængigt af tidspunktet for gennemgangen.

Hvornår bør tjekket bestilles?

Hvis tjekket skal anvendes i forbindelse med et salg, er det en fordel at bestille det i god tid inden den planlagte overdragelse.

Dermed er der tid til at afklare eventuelle bemærkninger med foreningen og få undersøgt eller udbedret forhold, hvis det bliver nødvendigt.